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济宁楼市暖风过后渐趋缓,购房者观望!观望!观望!

来源:yunhe2110110    发布时间:2019-05-14 19:39:46



半年已过,济青楼市可谓风生水起,量价齐涨,吸引了众多的目光,那省内三、四线城市楼市又如何?作为去库存压力较大的地区,它们推出的举措效果如何?更为重要的是,下半年三、四线楼市走向又会如何?近期,齐鲁晚报派出四路记者对济宁、潍坊、烟台、德州四市进行了调查。


在国家购房政策刺激下,一、二线城市的库存迅速消化,尤其是深圳、北京、南京等市。不过三线及以下的城市,其库存主要靠本地消化,面临的问题也更为艰难。为了尽快去库存,除了贯彻国家的政策,有的小城市的政策相当诱人,甚至直接“发钱”。


 



七成购房者,享受购房补贴


今年3月15日,邹城在全省率先出台楼市新政,城区规划内购买新建商品房可享100元/平米的奖励,为当地楼市吹来强劲暖风。


根据当地政府的政策,每平米给予100元补贴,100平米的房子,就能省掉1万元,对于这实实在在的购房优惠,消除了不少购房者的观望心态。


据统计,3月15日到6月30日,邹城城区规划区内楼盘表内现可售商品住房(经济适用房除外)共备案3205套,与去年同期相比,套数增长1969套,增长159.30%。


“从数据上可以看出,新政实施的这三个半月,符合奖励的购房成交量为2423套,相比3205套的总成交量,占比达到75.6%,新政刺激了邹城楼市迅速升温,销售量提升作用明显。”邹城市房管局公房管理所所长、房产策划师徐峰说。


邹城市“发钱”举措并非个例。今年4月份,即墨市政府发布通知,首次购新建商品房的市民,每平米可领取补贴50元到200元。5月份,莱芜也放出“大招”,农民进城购买新建商品住房,每户可以享受到5万元的政府购房补贴。


"强心针”催销量,药效没了可咋办?


受降利率、降税、调整首付比例、放宽公贷甚至是购房直接发补贴等系列楼市新政刺激,今年上半年,山东各市楼市回温明显。不过进入5月以来,有城市房地产交易已经出现“拐点”。


  

强心针打上成交呼呼涨


小巩是济宁城区一家房产公司中介,干了一年多。从今年2月份以来,二手房市场回温,让小巩感受明显。“客户都带不过来,一天少说得有三四个客户,一月下来成交三四套房子。”


“春节以来,二手房交易市场一直很活跃,尤以3月份最为明显,当时城区二手房一天过户量有40套左右,现在有所趋缓,成交量少了二成。”济宁市房产交易中心有关工作人员介绍,国家刺激楼市政策频出,带动二手房市场走势趋强,虽然现在有所趋缓,但相比去年同期,上半年城区二手房交易量仍增长30%以上。


“过去的一年,购房族都盼着价格会降,等待救市政策出台,随着一系列利好政策的出台,这积压的刚需量逐步得到释放。”国家统计局济宁调查队专项科的一工作人员分析说,当时,一线大城市房价持续走强,这种态势起到带动作用,济宁难免也会出现跟涨的局面。在房价上涨的催促声中,进一步加速了买房者的购房步伐。



需求集中释放后,“小阳春”过去了


和过去的3、4、5月相比,进入6月份后,小巩轻松不少。


“看房的人少了,房东也有所观望,现在一天平均下来带一个客户,一月成交一套房子。”在小巩看来,天气转热,看房人少了不少,而六七月份又是传统淡季,房东观望情绪渐浓,现在二手房市场整体有所回落。


在一轮轮新政刺激下,刚性需求得到集中释放,二手房市场放缓,而这种变化,在新建商品房上表现更为明显。


“现在价格涨幅在放缓,来售楼处看房的人数少了,成交量也随之减少。”济宁城区一家楼盘负责人史谦介绍,进入5月份以来,济宁楼市整体就有所放缓。


“目前来看,3月份是济宁楼市销售量激增的开始之月。”济宁城区一家楼盘的营销总监朱皞说。


在史谦看来,一系列新政刺激,让刚需得到集中释放,给济宁楼市带来一个“小阳春”。可随着新政效应弱化,刚需被满足,济宁楼市难免进入平淡期。


据济宁市房产交易中心的数据显示,受春节因素影响,1月、2月,济宁城区新建商品房网签量明显少于3月,3月份网签量为2528套,4月份3110套,5月份2615套,6月份只有2269套。


房子卖得快,可是价格“纹丝不动”


据国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格数据显示,今年以来,济宁房价波动很小,新建商品住宅环比价格增幅最高在二三月份,随后价格上涨趋势逐渐放缓,涨幅不断收窄。


受春节因素影响,济宁1月新建商品住宅价格均延续2015年底小幅下跌态势,环比下跌0.1%;到了2月份,济宁新建商品住宅价格环比增幅明显,环比上涨0.2%;3月份同样延续了2月份增幅态势,新建商品住宅价格环比上涨0.2%,回暖趋势走强;到了4月,济宁新建商品住宅价格环比上涨0.1%,与上月环比增幅0.2%相比,价格上涨趋势有所放缓;到了5月,济宁新建商品住宅价格环比持平,涨幅进一步收窄。


“国家还没公布6月份大中城市房价数据,从目前来看,济宁房价不会有太大波动,还将延续这种平稳态势。”国家统计局济宁调查队专项科有关工作人员说。


高库存压力下,“好房源”毫无压力


虽然各地库存量大,不过,一些好房源还是“抢手货”,那么,什么房子才是好房源?


“现在二手房市场整体回落,好房源仍受追捧。”房产中介小巩说。


“学区房无疑是最重要的因素,尤其是靠近学区的二手房子最好卖。”根据地理位置、配套等因素,小巩把好房源划分了三个层次。“学区房无疑是最重要因素,靠近学区的最好卖,其次是临近商业街,再者就是临近广场、花园。”小巩说,这三个要素都具备的房源依然热卖,尤其学区房,价格仍有缓慢趋涨态势,只是相比三四月份,涨势已不那么明显。


“比如警韵之家小区,属于济宁市实验小学的学区房,二手房的价格每平方米在6000元以上,房产证还没下来,需要全款付,现在也基本上没有房源了。”小巩说。


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土地市场低迷,房企拿地谨慎


社科院出具的2016年上半年中国楼市报告预测,2016年下半年到2017年上半年,房地产市场可能会迎来一个短期调整期。市场分化将从“少数城市热、多数城市冷”转向两极分化进一步加剧。三、四线及以下城市楼市风险加重。


三、四线城市,去库存仍是近期的主题。在烟台,部分楼市板块仍要面对供需矛盾突出、低价竞争的残酷现实。据了解,年度供求受制于楼市高库存量,土地供应端收紧,房企拿地谨慎,土地市场持续低迷。


对于潍坊的楼市,同策咨询市场分析师王艺澎说,面对上半年的活跃楼市,多数开发商保持相对谨慎的应对策略。除了个别新盘项目外,大规模推盘比较少见,续销项目在积极去库存的基础上,进行小规模补货消化需求。整体供应量相对2015年有所下滑,供应面更加理性谨慎。


国家统计局烟台调查队发布的一季度烟台楼市情况中,曾指出根据主管部门提供的数据显示,从实行预售商品房合同网上签约备案以来,截止到2月底,烟台市区共办理商品房预售许可面积约2599.39万平方米,截至一季度统计已预售网签面积约1640.52万平方米,剩余958.87万平方米。


“下半年应该还是以去库存为主,价格则相对比较稳定。”据一位业内人士介绍,相对青岛、大连等沿海城市,烟台楼市算是不温不火,没有太大的波动,价格比较稳定,但在库存方面烟台楼市也呈现冷热不均的现状,作为市中心,芝罘、莱山因为人口多,配套齐全,土地紧俏,价格相对稳定,所在辖区楼盘销售不错,而有些县市区则库存量较大,由于外来人口少,本地人刚需有限,去库存的速度也较慢。        




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