文化呼伦贝尔

不到四年,中国楼市将面临空巢危机!

来源:dcshiju    发布时间:2019-08-12 19:18:12

社科院人口学者郑真真曾在2016夏季达沃斯论坛上称,本世纪末中国人口将减少到1980年的水平,也就是10亿人。更有学者表示,中国人口到2100年极可能低至6亿甚至更少!而且,人口萎缩不会到2100年就停止,在此之后将进一步快速萎缩。这意味着不到百年时间内,中国人口将减少一半,大国空城现象即将到来?

“大国空巢”已成定局?


有专家预测,到2050年,60岁以上人口占比将达到33%,意味着届时每3个中国人当中就有1位老年人。在未来30多年里,“二孩政策”对中国人口结构和老龄化趋势产生不了根本性的影响。“二孩政策”主要影响的是“体制内”的一部分人,但对农村以及城市中的很大一部分人影响较小。“体制内”这部分人,教育水平普遍较高,生育率较低,即便放开“二孩政策”,也无法根本改变人口结构




终究“大国空巢”的原因即是人口的老龄化。人口老龄化是指60岁以上老年人口或65岁以上老年人口在总人口中的比例超过10%或7%。2014年底我国60岁以上老年人口就已经达到2.12亿,占总人口的15.5%>10%。按照上面的划分标准,中国早已进入老龄化阶段


2015年年底,中国老龄人口比16.15%,较2014年上升近0.65个百分点。从2016年到2025年,中国社会将经历一个“超速老化”的阶段。1962年~1972年是中国前所未有的人口生育高峰,称为“60后”,而这些人群将在2020年之后逐步进入老年人行列,届时不到4年中国将进入“人类历史上人口老龄化最大的一个浪潮”。




2015年全国38个典型城市老龄化程度排名中,老龄化问题严重的城市主要集中在江苏、辽宁、浙江三省,占据榜单前10名中的8席。



全国38个典型城市老龄化程度排名中,上海以30.2%的老龄化水平位居第一,南京以16.71%位居第33。不过,在城镇化进程下,北上广深仍然是主要的人口流入地,年轻务工人员的流入有利于缓解这些城市的老龄化速度。去年房价暴涨最严重的深圳,则是全国最年轻的城市,老龄化程度仅6.9%2015年深圳平均年龄仅为29.5岁。而今年深圳继续一路领涨,在近日出炉的全球房价涨幅中更是高居榜首。这或许也从侧面体现了人口老龄化与城市房地产市场发展的相关性


人口红利消失,未来房产将无人问津?


人口的老龄化可能会让中国的人口红利缩水甚至变成人口负担。人口红利是影响房地产市场需求的一个重要因素。一般而言,人口总量增长、劳动人口增长、购房适龄人口(25至49岁)的增加,都会导致购房需求增加。反之,则会导致购房需求减少。中国人口的老龄化,购房适龄人口的减少将直接影响房地产市场的未来。



中国购房人群构成将迎来拐点,根据2010年全国人口普查数据,2010年我国购房适龄人口约为5.47亿。据此推算,2015年达到5.68亿人口峰值,但从2018年开始加速下滑,到2020年、2025年分别下降到约5.43亿、5亿。也就是说,从2015年左右起,中国购房适龄人口数量开始下降,房地产购买需求结构发生重大改变,甚至可能出现结构性购买力不足


人口流动是解决危机的救命稻草


那么,人口老龄化的增长,适龄购房者的减少会让房地产市场的未来一片黑暗吗?其实,也并不是那么绝对。房价上涨是一种人口现象,除了人口供求的需要外,还受人口流动性的影响。



人口流动的加速,不仅会导致房地产业繁荣,还对区域板块的房价带来影响,因为人口迁徙就是城镇化的过程。在2000-2010年间,人口迁徙总体方向是从西往东流动,这与东部的房价涨幅高于中西部是一致的。


之前也提到,在城镇化进程下,年轻务工人员的流入有利于缓解城市的老龄化速度,同时也将带动房价的上涨譬如深圳,其总人口从1979年的31.41万人发展到了现在的2000万人左右,2015年底,深圳人口净增59.98万人。其人口的一路增长发展了经济,经济发展刺激了房价,让深圳的房价涨幅在世界都格外耀眼


因此,虽然老龄化来势汹汹,但人口的流动性是另一大房价上涨利器。此外,人口的迁移也会决定不同区域的房市,而人口未来也将会继续往大都市圈迁移聚集。